Lorsqu'on devient copropriétaire notre vocabulaire s’enrichit de termes tels que 'syndic', 'syndicat', 'conseil syndical'...ce que recouvrent ces mots n'est pas toujours très clair pour les copropriétaires. Commençons par démystifier ce qu'est et n'est pas le conseil syndical.
Le conseil syndical de copropriété, des copropriétaires un peu particuliers
Les conseillers qui participent au conseil syndical, sont élus lors d'une assemblée générale de copropriétaires. Suivant les règles établies, éventuellement, par le règlement de copropriété de la copropriété, le nombre de conseillers peut varier. La 1ère chose à vérifier c'est si votre règlement de copropriété comporte une référence au conseil syndical, car c'est là que vous trouverez les informations qui régissent son organisation.
Il n'est pas obligatoire de procéder à l'élection d'un conseil syndical, néanmoins cela permet d'obtenir de nombreuses informations en cours d'année, que ne peuvent pas obtenir les copropriétaires. En effet, le conseil syndical peut demander à être destinataire de toutes les pièces concernant le syndicat ( aparté: le syndicat désigne l'ensemble des copropriétaires). Il bénéficie donc d'une plus grande marge de manœuvre que les copropriétaires.
Le rôle du conseil syndical
Que dit la loi
Le site officiel service-public.fr indique que le conseil syndical '...coordonne les relations entre le syndic et copropriétaires et assure une mission consultative, d'assistance et de contrôle du syndic...'
L'aricle 21 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que le conseil syndical '...donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même...'
On le voit, le conseil syndical a un rôle officiel et important dans la gestion de la copropriété. Il a des prérogatives particulières que n'a pas un copropriétaire.
Qu'est-ce qu'est et n'est pas un conseiller
Qu'est-ce qu'est un conseiller/le conseil syndical?
- Un conseiller syndical est un copropriétaire de la résidence.
- Le conseiller est un membre de l'équipe du conseil syndical. A ce titre il est au même niveau 'hiérarchique' que tous les autres membres. Il n'y a pas de 'chef' au conseil syndical, le/la président(e) n'est pas le responsable des autres conseillers. Président/présidente sont des conseillers comme les autres avec en plus un rôle d'organisateur et des prérogatives un peu particulières (qui tendent d'ailleurs à disparaitre).
- Un conseiller est un bénévole, il ne peut pas être rétribué pour sa mission.
- Le conseil syndical n'a qu'un avis consultatif. Le syndic n'a aucune obligation à suivre cet avis, et c'est compréhensible du fait que c'est le syndic qui a la responsabilité de la copropriété.
- Le conseil syndical contrôle le syndic. Le contrôle n'est pas limité au contrôle des comptes, il s'agit du contrôle global de l'action du syndic.
- Le conseil syndical assiste le syndic. En effet, les conseillers sont présents dans la copropriété alors que le syndic n'y vient que de temps en temps. Les conseillers connaissent mieux la copropriété que le syndic, il est donc nécessaire de travailler étroitement avec le syndic afin que la copropriété soit gérée au mieux de ses intérêts (adéquation entre bonne gestion financière et bonne gestion du patrimoine immobilier).
Qu'est-ce que n'est pas un conseiller/le conseil syndical?
- Le conseil syndical ne gère pas la copropriété. C'est le syndic qui gère la copropriété. Le conseil syndical n'a qu'un avis consultatif.
- Le conseil syndical n'est pas responsable des employés de la copropriété ( gardiens, responsables d'immeuble...) c'est le syndic qui exerce la responsabilité des employés pour le compte du syndicat des copropriétaires.
- Le conseil syndical n'est décisionnaire ( sauf si une décision lui a été spécifiquement donné par une résolution d'assemblée générale), les décisions sont prises par le syndic.
- Le conseil syndical n'est pas une personne morale, il ne peut donc pas faire l'objet de poursuite judiciaire, mais chaque conseiller par contre engage sa propre responsabilité et peut être poursuivi en justice individuellement.
En résumé
Pas de responsabilité du conseil mais un rôle important pour la bonne gestion de la copropriété.
Bien que son rôle ne soit que consultatif le conseil syndical peut accéder à tous les documents relatifs à la copropriété et il a, entre autres choses, la mission de contrôler l'action du syndic. Son rôle est donc essentiel dans la bonne gestion de la copropriété.
Il reste la question de savoir comment sans outil de travail on peut réaliser les missions d'assistance et de contrôle ( l'extranet est un outil du syndic et il est perdu lors d'un changement de syndic) et c'est là qu'intervient un outil comme EXTRACS qui permet au conseil syndical de s'appuyer sur un outil collaboratif qui apporte un espace de travail au conseil tout en permettant de communiquer avec l'ensemble des résidents. On est alors en mesure de facilement intégrer un nouveau membre au conseil, de partager des informations avec les résidents pour les tenir informer de l'évolution de dépannage ou de travaux etc.
Difficile sans un outil collaboratif dédié au conseil, d'être efficace et de travailler en équipe au conseil syndical.