Avec la loi ALUR un fond travaux obligatoire doit être mis en place dans les copropriétés. Est-ce une bonne idée?
Définition du fond travaux 'loi ALUR'
Que dit la loi sur le fond travaux obligatoire dans les copropriétés:
"...Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires...Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel...ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel...Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot..."
On retiendra:
- Obligation de mise en place du fond
- Minimum de 5% du budget prévisionnel
- Acquis au syndicat des copropriétaires, ne peut être remboursé
A quoi sert le fond travaux?
Des résidences sont en difficultés devant le nombre et l'importance des investissements à réaliser. C'est probablement ce qui a motivé en partie l'obligation d'un fond travaux dans la loi.
Dans ces résidences en difficultés, inutile de préciser que la valeur des appartements chute forcément. Nos investissements dans ces copropriétés a donc perdu de sa valeur, il va probablement être difficile de revendre nos biens par exemple.
Personne n'a envie de se retrouver dans cette situation, nous avons donc tous intérêt à ce que la copropriété soit bien gérée, c'est à dire réalisant tous les travaux nécessaires et suffisants pour que la copropriété soit bien entretenue.
Si les travaux 'ordinaires' peuvent être gérés par des appels de fond dans l'année ( changement des portes d'entrées, remplacement des pompes de la chaudières...) il y a des travaux que personne ne veut avoir à voter pendant une AG, comme le ravalement de façade par exemple, parce que cela représente des sommes très importantes et que cela 'tombe' sur les copropriétaires présents à l'AG.
Le fond travaux va permettre, en théorie, à la copropriété de prévoir des travaux de grande envergure, comme une rénovation d'allées, des façades etc. il va permettre à la copropriété de mettre de côté pendant plusieurs années de l'argent qui va lui donner les moyens d'avoir une vision à long terme sur les travaux des copropriété.
La principale objection au fond travaux par les copropriétaires
2 arguments reviennent chez les copropriétaires pour ne pas mettre en place un fond important:
- "Il n'est pas remboursable et je ne peux pas le récupérer en cas de vente"
- "Je préfère mettre de l'argent de côté car je sais gérer mon budget et je préfère que l'argent me rapporte"
Regardons ces arguments de plus près, en se plaçant du côté de la copropriété dans laquelle, rappelons le, nous avons fait un investissement.
Le non remboursement du fond travaux
Prenons un exemple chiffré.
Un budget prévisionnel de 260000€ avec un nombre de lots principaux de 100 appartements.
Ce qui donne un fond travaux minimum de 13000€ par an.
En moyenne, pour chaque lot, cela représente par an 130€, soit par mois environ 11€
Si le fond n'est pas utilisé pendant 10 ans, en prévision de gros travaux, la copropriété aura mis de côté 130000€ et en moyenne chaque lot aura contribué à hauteur de 1300€
Si je veux revendre mon appartement, je ne peux pas récupérer ces 1300€, certes, mais est-ce vraiment un problème?
1300€ par rapport à la valeur d'un appartement ça ne représente qu'un faible pourcentage (par exemple si l'appartement vaut 200000€, cela représente 0,65% ). Dans le cadre de la vente de l'appartement, vous pourrez sans problème réintégrer cette somme au prix de l'appartement
De plus, ce fond travaux peut même devenir un argument de vente. Vous pourrez indiquer à un potentiel acquéreur que pour les prochains travaux importants une somme est déjà disponible qui viendra en déduction des appels de fonds. C'est plutôt un gage de bonne gestion, une vision à long terme sur les travaux qui est propre à rassurer des acquéreurs potentiels.
Non, le non remboursement du fond travaux n'est pas un problème
Le montant du fond travaux par rapport à la valeur d'un appartement est très bas, aucun problème à l'inclure dans le prix de l'appartement si on veut récupérer l'équivalent du fond travaux. De plus, il est normal que ce montant reste acquis à la copropriété car que vous vendiez ou restiez dans la copropriété, les travaux de la copropriété restent nécessaires et vous avez profité des installations communes, il est normal que vous contribuiez à leur rénovation.
'On préfère mettre de l'argent de côté par nous même'
Il ne faut pas perdre de vue qu'on parle là de travaux sur parties communes, pas de travaux pour des parties privatives. Les biens communs doivent être entrenus par l'ensemble des copropriétaires, il paraît alors logique que l'argent soit mis de côté en commun, par le fond travaux.
Quand à l'argument sur les intérêt que les sommes nous rapporteraient si on les plaçait nous-même, ces intérêts seraient très faible étant donné les sommes en jeu et lorsqu'on choisi de vivre en copropriété il faut avoir un minimum d'esprit communautaire, car nous ne sommes pas propriétaire mais copropriétaire.
De plus, quel intérêt ça a de mettre de l'argent de côté dans un fond travaux plutôt que chacun de son côté? et bien tout simplement d'élargir l'assiette des contributeurs! en d'autres termes, on va faire payer plus de personnes, ce qui va réduire le montant payé par chacun!
Pourquoi il est préférable pour soi et pour la copropriété de cotiser dans un fond travaux:
Au lieu de faire payer uniquement les personnes qui sont présentes au moment des gros travaux ( lors du ravalement, du changement de la chaudière etc...), on fait payer tous ceux qui ont profité de ces biens communs! même les personnes qui ne sont plus présentes dans la copropriété mais qui ont profité de la chaufferie, des façades en bon état etc. payent pour le renouvellement des équipements et des biens qu'elles ont utilisées, quoi de plus normal?
Petits calculs pour prouver les arguments avancés
Méthodologie proposée
- Faite l'inventaire des équipements et biens qui ont besoin d'être renouvelés ou remplacés régulièrement
- Pour chaque équipement/bien, déterminer la fréquence de remplacement et estimer le montant des achats/travaux
- Estimez le montant que cela représente, en moyenne, annuellement pour chaque lot
Exemple de calcul des travaux/Equipements à renouveler ou remplacer régulièrement
En prenant comme base une copropriété de 100 lots d'habitation avec un budget prévisionnel à 260000€
| Travaux/Équipements |
Périodicité de rénovation (en années) | Montant prévisible (en €) | Montant par an | Montant par lot/an |
| Ravalement de façade | 20 | 700000 | 35000 | 350 |
| Changement des chaudières | 15 | 50000 | 3333 | 33.3 |
| Rénovation du revêtement des parkings | 25 | 30000 | 1200 | 12 |
Bien sûr cette liste n'est pas exhaustive.
Montant du fond travaux à mettre en place: 39533, arrondissons à 40000€
Cela représente dans notre exemple moins de 15% du budget prévisionnel, soit par mois 33€ en moyenne, ça reste tout à fait gérable surtout que dans l'exemple qui a été pris, il n'y aura rien (ou très peu) à ajouter lorsque les travaux seront votés!
Exemple de comparaison des coûts pour un copropriétaire avec et sans fond travaux
Pour l'exemple, prenons le cas d'un ravalement de façade qui vient d'être voté. Les montants sont ceux de l'exemple précédent.
| Je suis copropriétaire depuis | Coût par copropriétaire, avec fond travaux | Coût par copropriétaire, sans fond travaux | ||
| Au moment du vote des travaux | Au total | Au moment du vote des travaux |
Au total | |
| 5 ans | 350€ | 1750€ | 7000€ | 7000€ |
| 10 ans | 350€ | 3500€ | 7000€ | 7000€ |
| 20 ans | 350€ | 7000€ | 7000€ | 7000€ |
350€ représente la part annuelle du ravalement de façade dans le fond travaux.
Que nous montre ce tableau:
Avec la mise en place d'un fond travaux:
- On paie proportionnellement au temps passé sur la copropriété
- On paie les travaux en avance donc on n'a pas besoin de prendre de crédit au moment où arrivent les travaux.
- On n'a pas peur de voter des travaux nécessaires car ils ont été prévus dans le budget
- Les fonds étant placés, ils rapportent des intérêts ce qui diminuera encore la part à payer des copropriétaires
Conclusion, le fond travaux, une bonne chose? Oui oui oui! c'est un bien pour les copropriétaires et pour les copropriétés
Étant donné les précédents arguments développés, le fond travaux obligatoire c'est ce qui pouvait arriver de mieux pour les copropriétés! et je dirai même qu'il faut dépasser absolument le minimum de 5% obligatoire et passer à environ 15% ( ce montant peut être diminué si on veut laisser une part plus importante à payer par les copropriétaires présents au moment des travaux).
On l'a vu dans l'exemple de calcul, avec 5% de fond travaux on ne va pas aller bien loin, or une copropriété aura forcément besoin de réaliser des travaux importants, à un moment ou à un autre.
Il faut arrêter de se mettre la tête dans le sable et de prier que les travaux ne nous tombent pas dessus, avec ce genre de raisonnement la copropriété court à sa perte ou du moins jusqu'au moment où les travaux à réaliser vont s'accumuler pour atteindre des sommes difficilement gérables par les copropriétaires.
On peut faire une analogie avec l'entreprise et les amortissements qui permettent de mettre de l'argent de côté pour racheter les équipements de production une fois ceux-ci en fin de vie. Une copropriété nécessitant en permanence des travaux d'entretien, le fond travaux permet en permanence de mettre de l'argent de côté pour pourvoir maintenir en état la copropriété. Chaque copropriétaire y a intérêt car une copropriété bien gérée et bien entretenue c'est une copropriété qui conservera et augmentera sa valeur.
Ça peut paraître paradoxale mais dans nos copropriétés, on gagnera tous de l'argent à avoir un fond travaux suffisamment conséquent car plus de personnes y auront contribué et moins les personnes présentent au moment du vote des travaux seront lésées comme c'est le cas aujourd'hui ( on a n'a plus ainsi la 'malchance' d'être là au mauvais moment, lors du vote des travaux).
La copropriété est mieux entretenue et mon budget de copropriétaire est maitrisé, je ne risque pas de le mettre en péril parce que la façade a été votée!
Les travaux sont prévus à l'avance, la copropriété est régulièrement entretenue sans difficulté financières ( les fonds étant toujours en partie disponible) et mes biens gagnent de la valeur.
Commentaires
Le fond de travaux peut-il être utilisé pour la réfection de plusieurs allées d’une copropriété ?
Il faudrait interroger un juriste ( auprès d'une association par exemple) pour être sûr, mais à mon avis je ne pense pas que cela soit possible, car les réfections d'allées sont votées allée par allée, il ne s'agit pas de travaux globaux.